Opinie Stefan Nita - Indignarea mea fata de Programul Prima Casa

Home > Blog > Opinie Stefan Nita - Indignarea mea fata de Programul Prima Casa

Tocmai pentru că sunt un om de afaceri înrădăcinat în mediul imobiliar, doresc să îmi exprim pe această cale nemulțumirea și să protestez împotriva programului Prima Casă. În caz că vă întrebați, nu sunt singurul care face acest lucru.

Guvernatorul Mugur Isăresc a lansat o avertizare în 6 August 2015, în cadrul unei conferințe de presă cu privire la creșterea creditării cu peste 10%. Acesta a susținut că o astfel de creștere nu este tocmai sănătoasă și că în mare parte se datorează programului Prima Casă: „Pot să vă mai fac un comentariu, fără a-l dezvolta, pentru că încă nu-l stăpânim, vedem doar anumite lucruri. O bună parte din creștere vine din Programul Prima Casă, care are și părți bune, dar ca orice evoluție a creditului imobiliar, trebuie să ne uităm cu atenție la el. Cândva prin septembrie-octombrie, daca mai puneți întrebarea asta, poate vă dam mai multe detalii.” a spus Mugur Isărescu.

Eu nu sunt bancher, dar văd această evoluție a programului Prima Casă, această creștere a îndatorării ca un semn rău pentru dezvoltatorii imobiliari, pentru cei care se înghesuie să cumpere și pentru întreaga piață imobiliară. De ce? Sper să reușesc să dezvolt cât se poate de bine în cele ce urmează.

 

Credit vs chirie

Aceasta este întrebarea existentă încă din primele momente ale programului Prima Casă. De ce să stau în chirie, când pot să mă îndatorez? De ce să umflu buzunarele proprietarului când pot să umflu buzunarele băncii?

Propun ca la aceste întrebări să facem un calcul simplu, și anume, să arătăm valoarea banilor în timp. Presupunem că se are în vedere un apartament cu două camere, la o chirie de aproximativ 250 euro/lună (1.112 lei). Considerăm durata de achitare a ratei lunare pentru o perioadă de 30 ani, ceea ce ar însemna o valoare totală de 90.000 euro.

Presupunem că există un credit luat prin prima casă, la o valoare echivalentă unui apartament de două camere, de aproximativ 50.000 euro. Creditul este luat pe treizeci de ani. Repet, treizeci de ani. Dobânda este de aproximativ 3,8%, formată din Euribor la care se adaugă o marjă. Acest lucru ar duce la o rată de aproximativ 1.016 lei/lună. De asemenea, la finalul acelei perioade de 30 ani, se va plăti în plus o valoare de aproximativ 30.000 euro, ceea ce ar duce valoarea totală la aproximativ 80.000 euro.

Știu că acum veți spune, ”bun, este normal să aleg programul Prima Casă atâta timp cât la final plătesc mai puțin decât o chirie și mă mai aleg și cu o casă.”

Vreau să vă spun un prim risc la care cei care se îndatorează se expun: Euriborul. Astăzi Euriborul se situează în zona 0. Dar ce vă face să credeți că peste cini ani nu va fi 10%? De ce uitați ceea ce s-a întâmplat în 2007 - 2008 cu Euriborul? Sau vă faceți că nu știți, iar băncile se fac toate că uită!

Priviți aici ce s-a întâmplat în acea perioadă cu Euriborul:

Sursa figurii de mai sus: http://www.stiri-economice.ro/Evolutia_EURIBOR.html

Astăzi, în perioadă economică bună, toată lumea a uitat de ciclicitate. Toată lumea a uitat că în Iunie 2008 Euribor 6m ajunsese la un vârf de 5,13%. Acest lucru înseamnă o dublare a dobânzii achitate către bancă, respectiv o creștere a ratei lunare cu aproximativ 30%, în jurul valorii de 1.350 lei.

Un alt risc pe care merită să îl menționăm aici este intrarea în incapacitate de plată. Da, și în cazul chiriei se poate intra în incapacitate de plată, dar în cazuri extreme, se poate renunța la chiria într-un apartament cu două camere și se trece la apartament cu o cameră sau în garsonieră. Ori, în cazul creditului, un prim efect al incapacității de plată este sechestrarea apartamentului, reevaluarea acestuia și scoaterea lui la licitație.

Pseudo-proprietarul de apartament luat prin Prima Casă, intrat în incapacitate de plată, va rămâne cu ratele date, cu apartamentul luat și cu restul ratelor de achitat reprezentând diferența dintre valoarea creditului și valoarea apartamentului reevaluat și vândut ulterior de către bancă.

Dar dacă luăm ca și exemplu acel bloc a cărui pereți sunt doar o foiță de carton. Să trăiți treizeci de ani într-un bloc în care auziți fiecare mișcare a vecinilor, îi auziți vorbind ca și când ar fi lângă voi? Dar un bloc în care canalizarea nu este bine dimensionată, sau în care fundația nu a fost corect realizată?

Concluzia nu trebuie să fie alegerea pe care o face fiecare cu privire la proprietate, ci identificarea riscurilor pe care sunteți dispuși să vi le asumați cu privire la pasul acesta.

 

Mergând mai departe, am identificat o altă categorie de persoane care au ”beneficiat” de programul Prima Casă: dezvoltatorii imobiliari.

Acești dezvoltatori în general sunt persoane care la rândul lor se îndatorează prin bănci ca să construiască un bloc de zece etaje. Încep primele două etaje și la cel de-al treilea nu mai au bani. În acel moment încep să vândă din apartamentele aflate încă în roșu și care au o expectanță de finalizare de aproximativ un an, poate chiar doi. Aceasta în condițiile în care nu ceruseră încă din faza de proiect avansuri de la viitorii pseudo-proprietari.

Acești la rândul lor pseudo-proprietari au un singur scop: profitul. Pe aceștia nu îi interesează calitatea, în cele mai multe cazuri ei nefiind nici măcar ingineri. Ei au speculat. Dar au speculat împotriva unei țări întregi, a unui întreg domeniu de activitate, cel al imobiliarelor.

Pseduo-proprietarii de blocuri, în efervescența lor incredibilă, reușesc să încropească un studiu de fezabilitate, un studiu geo și să meargă cu ele la bancă pentru a-și prezenta proiectul. Primesc o finanțare și încep construcția. Dar viteza cu care s-au realizat acești pași, necunoașterea pieței și a prețurilor, imaturitatea acestor constructori, au dus la efecte negative din punct de vedere al prețurilor. Astfel, terenurile au început să devină mai ieftine, iar apartamentele la fel. Efectul direct al investitorului care construiește pentru a acoperi cererea de apartamente ieftine și de proastă calitate se regăsește în prețul terenului care a ajuns în ultimii ani la un nivel foarte scăzut. Acest lucru se datorează în mare parte Programului Prima Casă, care sub un efect de domino a dus la prăbușirea prețurilor apartamentelor, la construirea multor noi imobile, la utilizarea celor mai ieftine soluții constructive, ergo cele mai proaste de cele mai multe ori și în final, la scăderea prețurilor terenurilor.

Realitatea s-a modificat odată cu intrarea pe piață a Programului Prima Casă, în principal realitatea cu privire la prețurilor terenurilor. Un astfel de proces are rolul negativ de destabilizare a pieței, de creare a unor derapaje investiționale.

Un astfel de constructor trebuie să ceară ajutor de specialitate, să apeleze la un consultant care să îi ghideze pașii atât din punct de vedere managerial, cât și din punct de vedere financiar. Consultantul îi va putea indica zonele cele mai profitabile, cele mai bune pentru dezvoltarea unui imobil. Tot consultantul îi va spune care sunt prețurile corecte pe care ar trebui să le ofere pentru bucata de teren pe care urmează să înceapă construcția. Consultantul îl va ajuta să negocieze.

În aceeași măsură se poate discuta și despre proprietarii de apartamente. Și ei trebuie să apeleze la un consultant imobiliar care să le îndrepte pașii înspre clădirile bune și să îi îndepărteze de cele care prezintă un anumit risc. Despre riscurile clădirilor și modul în care acestea sunt realizate, o să discutăm cu o altă ocazie.

În concluzie, dezvoltatorii imobiliari au răsărit asemenea ciurpercilor după ploaia numită generic ”Prima Casă”. Au speculat nevoia tinerilor de a avea o proprietate și și-au îndreptat eforturile înspre a le asigura această nevoie. Indiferent de costuri. Indiferent de repercursiuni. Indiferent de capacitatea lor financiară.

An

Număr Garanții

Finanțare

2009

12.000

495 mil euro

2010

23.000

935 mil euro

2011

19.000

740 mil euro

2012

27.000

1,01 mld euro

2013

24.500

900 mil euro

2014

25.000

900 mi euro

2015

aprox 35.000

2.8 mld euro

De ce fug investitorii mamut de România?

O piață care nu prezintă interes pentru investitorii străini mari este o țară care prezintă anumite probleme de ordin economic, legislativ sau la nivel de reglementări.

O piață nereglementată este o piață care se îndreaptă înspre un eșec.

Dobânzile, nivelul de creditare, haoticul existent în construcții, atât la nivel de avize de urbanism, cât și ca și moduri de acordare a autorizațiilor de construcție, toate sunt elemente care stau la baza creșterii încrederii și a scăderii atractivității față de marii investitori.

La acestea putem să mai adăugăm lipsa de experiență a constructorilor, graba cu care se execută lucrările și mai ales nerespectarea normativelor, alegerea celor mai ieftine materiale și dimensionarea incorectă a infrastructurii.

 

 

DISTRIBUIE :
07 Contact

Apeleaza La Noi

Sunt de acord cu termenii si conditiile